di recente le Sezioni Unite della Cassazione ha fatto irruzione sull'argomento come un fulmine a ciel sereno, stabilendo un principio che potrebbe pregiudicare prassi ormai consolidate in diversi edifici. 

In particolare, è stato stabilito che non è legittimo l’uso esclusivo in condominio di beni che dovrebbero invece appartenere a tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi. Questo per due ragioni:

• La prima è che la proprietà non può mai essere ceduta se non con il consenso dello stesso titolare, il che, in ambito condominiale, richiede inevitabilmente l’unanimità. Solo quest’ultima, infatti, consente al proprietario del bene di disporre della propria quota in favore di altri. 
• In secondo luogo – dice la Cassazione – non sono ammessi diritti reali diversi da quelli contemplati dalla legge (ossia «atipici») e il nostro Codice civile non prevede, in alcuna disposizione, la possibilità di costituire un diritto d’uso esclusivo. Di qui la conseguenza ineluttabile della nullità di qualsiasi patto di trasferimento dell’unità immobiliare a cui si aggiunga anche il diritto d’uso esclusivo su una parte comune del condominio. 

Ma, più nel concreto, quando si verifica l’uso esclusivo sulle aree condominiali? Un tipico esempio è costituito dai casi in cui un parcheggio del cortile viene attribuito ad un solo condomino, come succede spesso quando si acquista l’appartamento direttamente dall’originario costruttore.

Sono frequenti anche altri casi di “uso esclusivo”, relativamente, ad esempio, al ballatoio della scala condominiale dove affacciano due appartamenti di proprietà di un solo condomino. Un altro caso molto frequente si verifica quando esiste un giardino antistante un appartamento al piano terreno a cui viene attribuito l’uso esclusivo, il quale di solito lo recinta, lo cura e ne falcia l’erba (anche se in proposito, la Cassazione ha detto che tutto il condominio deve partecipare alle spese di potatura degli alberi quando questi contribuiscono al decoro dell’edificio). Si pensi ancora all’area prospiciente un’unità immobiliare, sempre al piano terra, destinata ad attività commerciale (per posizionare i tavoli di un bar o ristorante o per montare un gazebo per la reception dei clienti o per mettere in mostra prodotti in vendita). Per non parlare dell’uso esclusivo dell’ascensore a vantaggio degli appartamenti ai piani alti (o di altri impianti al servizio solamente di una parte dei condomini), a meno che in queste ipotesi non si configuri un condominio parziale.

L’UNANIMITA’ PER L’ATTRIBUZIONE DI UN BENE CONDOMINIALE

Ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile, tutti i condòmini possono utilizzare le aree comuni a patto che non ne modifichino la destinazione e non impediscano anche agli altri condòmini di farne pari uso. Questa seconda condizione racchiude in sé il divieto di previsione di diritti d’uso esclusivo, salvo che vi sia il consenso di tutti gli interessati. Come detto, solo un regolamento condominiale o una delibera assembleare approvato all’ unanimità potrebbero derogare alla suddetta norma. Pertanto, se l’ uso esclusivo non è stabilito nel regolamento contrattuale (ossia approvato all’ unanimità) redatto quando il condominio è stato formato (caso nel quale si impone a tutti i successivi acquirenti delle unità immobiliari del fabbricato) e lo si vuole introdurre in un momento successivo alla sua costituzione, serve il consenso di tutti i partecipanti al condominio: è il presupposto per formare atti validi qualificabili come costitutivi di diritti reali sugli enti comuni dell’edificio o come locazioni sopra i nove anni.