Il fondo Cassa Condominiale
16 marzo 2021
Il fondo cassa condominiale è un accantonamento di somme con finalità specifiche. Si differenzia dall’avanzo di cassa qualificato come il surplus tra i versamenti dei condomini e le spese sostenute in un determinato periodo di gestione.
Di norma è finalizzato a gestire senza disagi opere straordinarie che lo stabile nel tempo richiede.
Il fondo cassa dovrà avere le seguenti caratteristiche:
- deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini (anche il moroso);
- deve avere una dimensione annuale. Ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito. Non si può neppure deliberare che i versamenti si protraggano per più gestioni;
- se inserito nel preventivo, deve essere poi consolidato a consuntivo ed aumentato o diminuito a seconda delle necessità;
- se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo;
- circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° c.c. (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).
Il fondo cassa, al contrario, non deve:
- essere un espediente per non procedere con le azioni di recupero del credito;
- essere inteso quale ripartizione del debito dei Condòmini morosi a carico dei virtuosi. Si tratta, al contrario, di un “polmone” provvisorio che eviti (o quanto meno limiti il rischio) di far crescere all’interno del bilancio condominiale esposizioni debitorie.
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Se in sede di preliminare di compravendita non viene esposta la presenza del fondo cassa, con impegno alla sua liquidazione, non sarà atto dovuto da parte dell’acquirente il rimborso a parte venditrice perché considerato compreso nella quota di acquisto. A tal proposito ci permettiamo di lasciare alcune sentenze della Cassazione:
"…premesso che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile, esso viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento condominiale, anche se ciò non viene menzionato nell’atto di acquisto. Questo perché tali somme sono strumentali al miglior godimento del bene (in quanto finalizzate alla gestione dei servizi condominiali o alla manutenzione delle parti comuni) e sono quindi collegate al bene stesso. Pertanto il venditore non può pretendere la restituzione del fondo dall’amministratore una volta venduta la casa; avendo perso ogni ragione di credito nei confronti del condominio. Dopo il rogito, il credito appartiene quindi al nuovo titolare dell’appartamento.
Ad avvalorare l’indisponibilità delle somme destinate al fondo è un’altra pronuncia della Suprema Corte con sentenza n. 7067\1999 secondo cui i singoli condòmini, una volta versate le quote per il fondo, non possono più rivendicarle poiché queste appartengono al condominio".
Cass. sent. n. 17036/2016- Art. 1123 cod. civ. -Art. 1135 cod. civ.- Cass. sent. n. 7067/1999
Il fondo cassa per i futuri lavori è un fondo che “segue” l’immobile, come ribadito dalla Cassazione con la sentenza 17035/2016. Secondo la sentenza, infatti, la creazione di un fondo cassa non pregiudica né l’interesse dei Condòmini alla corretta gestione del Condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. Quindi poiché i contributi al fondo corrispondono ad un anticipo delle somme dovute per i futuri lavori, l’amministratore non può restituire queste somme se l’importo non viene riversato da chi subentra nella quota millesimale del venditore.
La questione, in sostanza, va regolata tra Venditore e Acquirente dal momento che l’Amministratore, per garantire la corretta gestione contabile, non può in alcun modo creare un ammanco nel fondo cassa. Questo principio era stato peraltro già stabilito dalla Cassazione con la sentenza 7067/1999, nella quale si legge che:
“il fondo, costituito dai versamenti dei singoli Condòmini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli Condòmini di poter rivendicare le quote versate”. Senza accordo tra Venditore e Acquirente, quindi, non è dovuto alcun rimborso. (3 luglio 2017).
Nell’ultima parte della sentenza viene citato come l’amministratore non possa assolutamente liquidare, e perché, il Venditore direttamente della “sua” quota di fondo, come invece spesso si pensa di fare.
Dunque cosa fare? Il nostro consiglio, l’unica formula giusta, è racchiusa nell’accordo tra le parti, uno degli elementi essenziali di un contratto. In fase di preliminare, in cui Acquirente e Venditore decidono di generare la compravendita, tra le varie pattuizioni, servirà esplicitare il fondo cassa e l’accordo al rimborso da parte della promittente acquirente oppure che la quota sia compresa nel prezzo di acquisto.
E' importante questo argomento, sapete perché? Nella sua apparente banalità è potenziale argomento di disagio di rapporto tra le parti, irrigidimento, che non fa bene a quello che è considerato un momento importante, la compravendita di una casa. Nulla deve essere sottovalutato, ragion per cui abbiamo deciso di promuovere il fondo in questo nuovo articolo e aiutare, nell’informazione, utenti e professionisti che non hanno ben chiaro l’argomento, o meglio, i reali effetti.
Quando giurisprudenza e interpretazione umana si mischiano sono come acqua e olio, mal si sposano. Serve la cultura in principio e un’eccellente capacità di giusta e chiara comunicazione, non solo, serve anche attuarla al momento giusto.
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