Contattaci
555-555-5555
mymail@mailservice.com
Sono giuste le spese condominiali che stai pagando?
27 agosto 2021
L’amministratore ti ha lasciato nella cassetta delle lettere il conto delle quote ordinarie di condominio da pagare. C’è anche una voce per “conguagli” per l’anno precedente e un capitolo “spese straordinarie” per alcuni lavori eseguiti e di cui non ricordi più nulla. Non hai alcuna idea se i calcoli siano stati fatti correttamente né hai elementi a sufficienza per eseguire tale verifica. Peraltro, dal consuntivo allegato alla lettera, hai riscontrato che alcuni condòmini pagano meno di te pur avendo un appartamento di identica metratura. Insomma, inutile girarci attorno: hai il sospetto che siano stati commessi degli errori. Sicché ti chiedi: a chi rivolgersi per far controllare le spese condominiali?
Per rispondere correttamente al quesito bisogna distinguere a seconda che si parli del proprietario dell’immobile o dell’inquilino che ha preso in affitto l’appartamento. Solo il primo, infatti, è “condomino” ai sensi di legge e, pertanto, legittimato a interloquire con l’amministratore per la riscossione dei contributi condominiali. Cerchiamo dunque di fare il punto della situazione per verificare quali sono i diritti del condomino ed a chi rivolgersi per far controllare le spese condominiali.
Richiesta dei documenti contabili all’amministratore
Il primo diritto che può esercitare il condomino-proprietario dell’appartamento che voglia verificare la correttezza delle spese condominiali è l’accesso diretto al bilancio, alle ricevute, alle fatture di spesa e a tutte le pezze giustificative in possesso dell’amministratore. Dall’analisi di tali documenti potrà rilevare la correttezza dei conteggi anche alla luce delle tabelle millesimi. Potrà, a tal fine, avvalersi di un professionista esperto del settore a cui far visionare le carte.
La richiesta di accesso alla documentazione condominiale va presentata direttamente all’amministratore che non potrà sottrarsi e, senza ritardi, dovrà fornire al richiedente le copie dei documenti. L’amministratore non può chiedere un compenso extra per il tempo impiegato a fare le fotocopie (salvo che ciò non sia previsto nel contratto iniziale col condominio); tutto ciò che può chiedere è il rimborso delle spese vive sostenute.
Se l’amministratore non adempie, l’interessato può ricorrere in tribunale in via d’urgenza affinché il giudice lo condanni ad adempiere.
Nomina di un revisore della contabilità
Se l’esigenza di verifica delle spese condominiali dovesse coinvolgere più di un condomino, l’assemblea potrà decidere di nominare, in qualsiasi momento o per più annualità specificate, un revisore che controlli la contabilità condominiale.
La delibera di nomina è assunta a maggioranza degli interventi in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Il costo sostenuto per il compenso di tale figura viene ripartito tra tutti secondo i millesimi di proprietà.
Il revisore ha il compito di valutare il sistema di contabilità adottato dall’amministratore, accertando che sussista:
- efficienza ed efficacia della gestione;
- attendibilità della rendicontazione contabile;
- conformità alla legge e ai regolamenti.
Correzione millesimi
Potrebbe avvenire che, dal controllo della contabilità, risultino degli errori nel calcolo dei millesimi. In tal caso, l’interessato può chiedere una rettifica delle tabelle con ricorso in tribunale. Le modifiche possono essere giustificate sia da un errore iniziale in sede di compilazione delle stesse che da successivi interventi sugli appartamenti che abbiano modificato le volumetrie alterando le proporzioni tra gli appartamenti.
ECCO TUTTA LA SCALETTA CORRETTA DA METTERE IN ATTO:
1. Chiedi il consuntivo e non il preventivo
Chiedi il consuntivo spese e non il preventivo, perché il preventivo è una previsione di spesa, che se l'amministratore è stato bravo (e fortunato) sarà molto simile al consuntivo, il consuntivo, invece, è il bilancio definitivo, quello che ti dà la certezza dell'importo realmente speso.
Sarebbe anche meglio farsi consegnare quello degli ultimi due o tre anni, in modo da avere un quadro completo della gestione ordinaria del condominio.
2. Chiedi la tabella delle spese e non solo il riparto
Già che ci sei, oltre al riparto consuntivo, che è una suddivisione dei capitoli di spesa (generali, scala eccetera) per i millesimi dei vari condòmini, fatti dare anche la tabella delle spese, sempre a consuntivo, ovvero l'elenco delle singole voci che andranno a formare i capitoli di spesa.
Questa tabella ti aiuterà a capire se il condominio è sano. Infatti, soprattutto nei caseggiati che hanno più di cinquant'anni, capita spesso che ci siano delle parti comuni che necessitano di una manutenzione costante e spesso dispendiosa (tratti di fognatura, o colonne di carico dell'acqua).
Controlla in particolare il capitolo delle spese generali, ma non tralasciare l'ascensore e la tabella riscaldamento.
3. Controlla le tabelle millesimali
È opinione comune che le Tabelle Millesimali siano state redatte seguendo dei principi di legge o comunque secondo dei criteri corretti per definizione. Invece no, soprattutto negli anni 50/60/70 queste tabelle venivano spesso buttate giù a un tanto al chilo (brutta l'espressione, ma rende l'idea). Erano gli anni del boom edilizio, le spese di manutenzione e gestione erano basse, perché le case erano nuove e il gasolio costava poco.
E allora, proprio come oggi, nessuno controllava i millesimi, così i costruttori se li facevano ad personam, magari privilegiando alcune parti dell'edificio perché ne avevano mantenuto la proprietà in previsione di uno sfruttamento futuro.
Mettici poi che nel corso degli anni alcuni locali hanno cambiato destinazione d'uso, attività commerciali trasformate in appartamenti (o box o cantine), oppure mansarde che, da locali di sgombero, sono magicamente diventate appartamenti.
Ecco perché è importante verificare i millesimi attribuiti all'appartamento che ti interessa, confrontandoli con i millesimi di alloggi simili all'interno del condominio.
Controlla anche l'esistenza di un criterio (anche minimo) nella stesura delle tabelle.
Mi spiego meglio, di recente abbiamo visto dei millesimi scala uguali ai millesimi generali, di norma questo non modifica di molto le spese di gestione, il problema si farà però evidente in caso di lavori di una certa importanza.
4. Verifica il numero dei condòmini
Anche se l'amministratore è santo e spende per il condominio come se fosse casa sua, spesso i condomìni con pochi condomini hanno delle spese pro capite alte.
Spesso le persone immaginano che i condomìni grandi abbiano spese grandi, il che è vero, ma se ci sono tanti appartamenti le spese vengono divise per più persone, mentre condominio piccolo significa anche meno alloggi e di conseguenza il rischio che singolarmente i costi si alzino.
5. Controlla che non ci sia un condòmino con molte proprietà
Controlla che un solo condòmino non sia proprietario di più unità immobiliari, o comunque di molti millesimi.
Questo tipo di situazione all'apparenza innocua, è potenziale causa di problemi, perché il proprietario con più millesimi detterà sempre legge, e non tutti sono dittatori illuminati, quindi potresti trovare il fanatico fissato con i lavori straordinari (molto raro), oppure il tirchio che boicotta ogni tentativo di intervento anche se necessario (molto probabile).
E se il condomìnio non c'è?
Pur se a prima vista potrebbe apparire la migliore delle soluzioni, considera che quando ci saranno dei problemi dovrai relazionarti con il tuo vicino di casa invece che una persona al di sopra delle parti.
Pensa alla meraviglia di abitare in una mansarda con delle infiltrazioni dal tetto, e dover chiedere al tipo del piano terra
toc toc, buongiorno, si ricorda? sono quello della mansarda... un contributo sulla ristrutturazione perché, come lei ben sa, il tetto è una parte comune anche se non insiste direttamente sulla sua testa. Spesso a questa esposizione segue un silenzio rumorosissimo e le perdita del saluto.
Pensiero finale propositivo
Potrà sembrare utopistico, siamo dei romantici positivi, riteniamo che i problemi si risolvano parlando, confrontandosi e cercando empatia nel prossimo. Stare sulle proprie, evitare il dialogo e giudicare sono gli ingredienti di un rovinoso fallimento. Esistono norme, figure di gestione come l’amministratore, ma sono “solo” regolatori, ciò che in ogni ambito determina la serenità dei rapporti è esserci, con un dialogo assertivo il più possibile, “tutto il resto è noia”.
La gestione delle morosità condominiali: come affrontare la morosità dei condomini che non pagano le proprie quote e tutelarsi
La gestione degli animali domestici in condominio: la parola all'amministratore
Bilancio patrimoniale del condominio: cos'è e cosa contiene il bilancio condominiale
Convocare Assemblea Condominiale Senza Amministratore: Guida Completa
Cambiare Amministratore Condominiale: Passi, Tempi e Costi
Un blog semplice schematico per dare chiarezza in merito alle diverse imputazioni di spese quando per uno stesso alloggio in condominio ci sono due figure, il Proprietario ed il Conduttore (inquilino), dunque nei casi di locazione che spesso traggono in inganno o che non sempre vengono gestiti con la distinzione necessaria.
La reperibilità dell’amministratore è argomento di frequenti contrasti in condominio. Scopriamo cosa afferma la legge in proposito e come tutelare i propri interessi professionali. La domanda che ci poniamo è, pertanto, se l’amministratore di condominio debba essere sempre
In questo nuovo blog, che apre la stagione lavorativa 2023/24, desideriamo far luce su un argomento che non molti conoscono, quello della doppia maggioranza. Nel condominio, perché l’assemblea deliberi o meno
Amministrazione Condomini Bareggio con software gestione In Cloud Se stai cercando un amministratore di condominio affidabile a Bareggio, sei nel posto giusto. Am. I Co. è il leader nell' amministrazione condominiale nella città di Bareggio e provincia. Offriamo una gamma completa di servizi dedicati alla gestione efficiente e trasparente del tuo condominio . Grazie alla nostra esperienza pluriennale e alla nostra attenzione ai dettagli, garantiamo un servizio di alta qualità che si distingue per efficienza e trasparenza.
Amministrazione Condomini Rho con software gestione In Cloud Se stai cercando un amministratore di condominio affidabile a Rho, sei nel posto giusto. Am. I Co. è il leader nell' amministrazione condominiale nella città di Rhoe provincia. Offriamo una gamma completa di servizi dedicati alla gestione efficiente e trasparente del tuo condominio . Grazie alla nostra esperienza pluriennale e alla nostra attenzione ai dettagli, garantiamo un servizio di alta qualità che si distingue per efficienza e trasparenza.
