Le parti comuni
6 aprile 2021
Le parti comuni di uno stabile, come ad esempio i pianerottoli, le scale, il parcheggio, sono spesso oggetto di numerose controversie tra i condomini. Può capitare infatti che non tutti sappiano quali sono i diritti, ma soprattutto i limiti imposti per legge sull’utilizzo delle parti condivise con gli altri abitanti del palazzo. Se per le parti di proprietà esclusiva di un condominio, ossia i singoli appartamenti, il proprietario ha piena libertà di azione (seppur nei limiti dettati dal regolamento condominiale).
La regolamentazione relativa all’uso delle parti comuni viene definita di comune accordo in assemblea condominiale e in base a quanto previsto dal regolamento. La norma fondamentale a cui fare riferimento nel caso della gestione delle parti comuni del condominio è quella relativa all’articolo 1102 del codice civile. In base a quanto affermato da tale precetto, ogni condomino è libero di utilizzare le parti comuni, purché rispetti due semplici condizioni. La prima, è che non si può alterare la destinazione d’uso delle parti comuni. La seconda, è che non deve impedire agli altri condomini di farne un uso uguale.
Andiamo ad analizzare meglio questi due aspetti.
Per quanto riguarda il primo vincolo, ogni condomino è libero di usufruire delle parti comuni del condominio, senza necessariamente dover chiedere un’autorizzazione all’assemblea. Ma durante l’utilizzo di queste, non dovrà né mutare né deteriorare la funzione del bene. Uno degli esempi classici riguarda l’utilizzo degli ascensori. Questi ultimi possono essere infatti adoperati per trasportare più persone per volta, anche se si trattasse di ospiti del palazzo. Sarebbe invece un uso scorretto quello di trasformare l’ascensore in una sorta di montacarichi per il trasporto di oggetti oltremodo pesanti. La conseguenza di una eventuale violazione di tale limite sarà una diffida da parte dell’amministratore.
Qualora però il comportamento venga reiterato, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea che sarà chiamata a deliberare in merito. La decisione andrà presa con la votazione della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Nel caso in cui l’assemblea condanni tale comportamento, l’amministratore dovrà agire in giudizio contro il responsabile, che sarà condannato da un giudice al rispetto del corretto uso della parte comune e al risarcimento del danno per le condotte tenute in passato.
Rispettare la parità d’uso degli altri condomini, questo è il messaggio.
Tutti i condomini devono poter utilizzare le parti comuni del condominio (anche se non è detto che l’utilizzo avvenga in ugual misura o contemporaneamente). Dunque ad esempio, sul terrazzo condominiale ogni inquilino potrà montare la propria antenna del televisore, e non potrà impedire di fare la stessa cosa agli altri condomini. Potrebbero però verificarsi casi in cui l’utilizzo del bene non potrà essere garantito a tutti gli abitanti del palazzo. In tal caso, sarà possibile in assemblea decidere se frazionarne l’uso oppure optare per dei turni di utilizzo.
Nel primo caso, il bene (che può essere materialmente diviso), viene ripartito tra i singoli condomini (ad esempio, l’area di parcheggio, verrà suddivisa con apposite strisce e si provvederà all’assegnazione dei posti auto).
Nel secondo caso, se lo spazio non può essere sfruttato contemporaneamente da tutti i condomini, si potrebbe ipotizzare un utilizzo su turni (nel caso in cui ad esempio i posti auto nel cortile interno del palazzo siano numericamente inferiori al numero dei condomini).
Secondo quanto riportato dall’articolo 1102, ogni condomino ha la facoltà di apportare delle modifiche al bene comune per migliorarne il godimento. L’aspetto fondamentale che deve sempre essere ricordato, è che anche in questo caso non può essere modificata la destinazione d’uso, né può esserne impedito l’utilizzo agli altri inquilini.
Hai mai avuto contrasti condominiali a causa dell’utilizzo delle parti comuni? Raccontacelo, cerchiamo insieme di far emergere sempre la verità.
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