Le morosità nei Condomini, attesa passiva o azione?
14 aprile 2021
Una delle piaghe peggiori nei condomini sono le morosità generate da condòmini insolventi. Un salasso che se lasciato degenerare sarà una ferita aperta che per molto tempo affliggerà il resto dei componenti di quello specifico complesso immobiliare.
E’ possibile porvi rimedio? Esistono soluzioni? Proviamo a dare risposta a queste domande nel corso di questo blog.
Partiamo da un aspetto importante, spesso sconosciuto.
Quando iniziano a verificarsi morosità significa che dei fornitori, per la quota di quello specifico utente, non riceveranno il loro compenso. Ovviamente non è plausibile non pagare prestazioni di fornitori, pensate a luce e gas, per cui le somme mancanti dovranno essere anticipate, non accollate, dal condominio e cioè da coloro che sono parte diligente.
Questo aspetto è importante perché le morosità saranno in solido assorbite dal condominio solo quando irrecuperabili, fino a quel momento verranno considerate anticipazioni.
Inoltre esistono diverse forme di morosità, quelle occasionali e quelle intenzionali.
Mettere la croce, togliere il saluto, ad una persona o famiglia che per difficoltà lavorative non riesce momentaneamente ad essere regolare nei pagamenti è come tirarsi la zappa sui piedi. Il lato umano viene sempre prima, una persona in difficoltà ma di fondo leale, se trattata con rispetto s’impegnerà a sanare la sua posizione e vedremo poi quanto sia importante. Un cattivo pagatore, quello intenzionale, riteniamo possa trovare interessante l’iniziativa che nelle prossime righe spieghiamo, anche perché la riqualificazione sociale piace a tutti, anche a questo tipo di persone.
A nostro avviso l’amministratore di condominio del futuro deve andare oltre, ricercare forme alternative lecite , da aggiungere a quelle classiche, con l’obbligo d’individuare forme di rimpatrio a tutela del condominio.
Noi utilizziamo il saldo e stralcio immobiliare.
Quando un piano di rientro diviene solo anticamera di una sciagura economica, una sorta di “signori abbiamo fatto anche questo, di più non si può”, serve analizzare la posizione debitoria e capire, insieme al debitore, se possibile provare la strada della transazione, anche perché sarà un beneficio di quest’ultimo.
Sì, provare, perché spesso non è solo il condominio esposto, ci sono anche le banche, talvolta lo Stato. Bene, non pagare porta i creditori ad indire una procedura esecutiva (altri costi) e attendere che il giudizio faccia il suo corso attraverso la dismissione immobiliare alle aste. Facciamo finta che questo scenario sia un bene per le banche, creditori con privilegi, e per il condominio? Quest’ultimo è destinato a vedersi retribuire 2 annualità in presenza di creditori privilegiati che assorbono il valore immobiliare. E i costi di altre annualità insolute? Le spese legali? Tutto il tempo decorso? Ecco, da questo momento il differenziale in ammanco diverrà parte del condominio, non più anticipo, con ripartizione tra i condòmini che ne diverranno titolari.
Facciamo un esempio con numeri che aiuta a capire meglio dove vogliamo arrivare:
Un debitore non paga da 8 anni le spese condominiali per un totale a debito pari ad euro 17.000,00, gli 8 anni si materializzano anche a causa dei tempi giudiziali da dover rispettare, arriva il giorno fatidico dell’asta con aggiudicazione, ma tutto il ricavato viene dato al creditore privilegiato e, per legge, 2 annualità al condominio pari ad euro 3.000,00 ca. Semplice sottrazione ed il condominio dovrà assorbirsi la perdita di ben euro 14.000,00. Se si riuscisse invece ad effettuare un saldo e stralcio, potremmo ragionevolmente pensare di rimpatriare circa euro 10.000,00? E’ assai probabile. Disavanzo? Euro 7.000,00 che sono la metà di quelli generati alle aste.
Possiamo tranquillamente asserire che una skill così importante in uno studio di amministrazione possa generare azzeramento del contributo annuale all’amministratore, perché questa prestazione di stralcio non verrà addebitata al condominio, essa troverà benefici nel rapporto con il nuovo compratore dell’alloggio incriminato, e dunque i 7.000,00 euro recuperati grazie a competenze, strategie ed attenzione supereranno di gran lunga la spesa annuale dell’amministratore, anche per due gestioni.
Mediamente il compenso dell’amministrazione è fissato intorno ai 100 euro ad alloggio, in un complesso di 30 abitazioni genererebbe una parcella pari ad euro 3.000,00 e, se il nostro esempio parla di 7.000,00 recuperati in più con questo metodo, diviene di semplice comprensione il concetto.
E’ un modo per abituare a vedere il bicchiere mezzo pieno, che esistono opportunità in ogni dove, basta avere voglia di coglierle.
Ma rimane sempre un debito!!!
Certo, è importante sapere che i miracoli li faceva solo una Persona, e poi non abbiamo dato giusto risalto ad una componente spesso sottovalutata, il tempo. Come vedreste la cosa se la perdita di euro 7.000,00 venga consolidata in 4 anni anziché 8 che, oltre il salasso temporale, porterebbe in dote perdite del doppio?
Questo articolo è stato pensato e redatto con il chiaro intento di mostrare al nostro lettore, potenziale cliente, quanto lo staff Am.ICo.
sia pro-attivo, creativo e qualificato in più direzioni, seriamente intenzionato a tutelare i propri clienti, valorizzare ed innovare una professione dal valore sociale molto elevato.
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